1、本合同期内物业服务费用标准按市政府相关领导批示件《宁炭（1）号》标准执行，12个月费用合计：壹佰玖拾捌万柒仟柒佰元整（******.00）。

2、因宁乡市财政（2026年度）预算标准（198.77万元）至2025年12月底才明确，导致2026年度（2025年10月25日至2026年10月24日）物业管理服务合同条款延期三个月才协商确定，但从2025年10月25至2026年1月24日乙方仍然按照上年度合同约定条款和标准为甲方提供服务。现本着友好协商原则，经双方协商一致，就物业服务费差额结算约定如下，以资共同信守。

一、差额计算期限：自2025年10月25日至2026年1月24日止，共计叁个月。

二、差额结算金额：按照上年度合同标准，甲方应付乙方物业服务费合计：陆拾肆万玖仟伍佰柒拾玖元零捌角（649579.80元）；按照市政府相关领导的批示意见（《宁炭[2026]1号》），甲方预算金额合计：肆拾玖万陆仟玖佰贰拾伍元整（496925.00元）；三个月共产生差额合计：壹拾伍万贰仟陆佰伍拾肆元零捌角（152654.8元）。

三、差额来源与支付：由甲方负责申请财政追加2026年物业项目预算差额壹拾伍万贰仟陆佰伍拾肆元零捌角（152654.8元），并按该差额拨付给乙方。

（一）卫生保洁要求：

服务内容：物业服务范围内卫生保洁及垃圾处理。

服务范围：物业管理范围内除职工宿舍内卫生以外的所有公共建筑、办公楼公共区、公共参观场所室内外及游廊、水沟、垃圾桶、地面设施、道路广场、标识标牌、绿化地、大小会议室、贵宾室、学术报告厅、多功能厅、手工教室、临展厅、3D影院、红色印记展馆等卫生工作。

服务标准：

1、室内保洁：（1）房屋平顶无堆积杂物、大理石地面定期清洗、楼层通道和楼梯台阶、地面、门窗玻璃、楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每日清洁，无灰尘蛛网，目测干净；（2）电梯轿厢地面、四壁每日清洁，目视干净；（3）展厅内版面、健身房器材无灰尘蛛网，目测干净；（4）******办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室，会议室会前会后要进行专门的打扫，贵宾接待室地毯和沙发定期清洗，要保持干净整洁：（5）公共卫生间保洁：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

2、外围保洁：(1）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹可视范围内无枯枝落叶，腐败果实；(2）及时清理主干道、公园及游道两侧绿化带及草坪可视范围内的枯枝落叶和白色垃圾；(3）水面杂物及时进行打捞，水面无明显漂浮物，搞好水质改善、治理，并及时清理枯死水生植物和有害的水生植物；（4）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；(5）景区渠道内杂草、枯枝树叶、垃圾及时清理；(6）及时清理水沟，房屋明沟，无堵塞外溢现象，无异味，无蚊虫，定期杀虫消毒，定期进行有害生物的防治与处理。污水管道系统做到及时维护和疏通要求每天有人查看，及时维护；（7）休息座椅、休闲娱乐、健身设施表面干净，场地无杂物；（8）庭院灯、草坪灯定期清理，目视干净；（9）标识标牌、宣传牌每日清洁，目视干净；（10）屋顶、天台、明沟、上人屋面定期打扫，无垃圾堆放，排水顺畅；（11）车棚地面及时清扫冲洗，无明显杂物、垃圾，无蜘蛛网；（12）有文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；（13）根据上级指示精神，乙方需无条件配合甲方搞好垃圾分类工作。

3、垃圾收集与外运：（1）根据垃圾分类要求做好生活垃圾分类，及时清扫、收集，景区内垃圾日产日清，密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，垃圾车随车保洁人员需携带扫帚等工具以保持周围地面无散落垃圾；（2）生活垃圾集中密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，根据需要集中运至公园设置的垃圾中转站，绿化垃圾等非生活垃圾也由乙方负责外运处理；

（3）卫生消杀。蚊、蝇、蟑螂孳生季节及时消杀 2 次，灭鼠每半年进行 1 次，无明显鼠迹。

4、公共卫生间保洁：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

5、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。

6、卫生保洁所需必要耗材如卫生球、清洁剂、抹布、扫帚、拖把、手套、桶子、簸箕等；突发卫生事件防控用品如口罩、一次性手套和其它劳保用品等均由乙方承担费用。乙方需根据突发卫生事件防控要求，做好物业服务范围内消杀工作。

7、甲方根据工作需要，要求乙方员工进行的清扫保洁加班，乙方必须无条件执行，甲方不予另行安排加班费用。

（二）园林维护要求：

服务内容与范围：景区范围内的林地、公园、办公场所等各大景点内的树木、地被、草皮、花坛花卉等的园林绿化专业养护和病虫害的防治以及水面湖面的管水抽水工作。

服务标准：

1、树木养护标准：

（1）灌溉与排水：各类绿地，有各自完整的灌溉与排水系统，新栽树木做到适期、适量的灌溉，保持土壤中有效水分，夏季做好抗旱抗涝，早晚灌溉。暴雨后树木周围积水及时排除，保证新栽树木成活率90%以上，控制原有树木死亡率在2%以下；

（2）中耕除草：春夏两季保持绿地内无杂草，特别对树木危害严重的各类藤蔓应及时清除。树木根颈部位附近的土壤要保持疏松及控制草皮生长，易板结的土壤，在蒸腾旺季须松土；

（3）施肥：树木栽植前施基肥，树木生长期施追肥，花灌木在花前、花后做到勤施肥，有台帐记录，施工有经甲方确认的手续；必须保证每年施肥数量不少于2次；

（4）修剪、整形：长期对乔灌木修剪调整树形，均衡树势，保持树冠圆整，分枝均衡，使树木生长茁壮。乔木长期修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；

（5）防护设施：因自然灾害及人为损害等情况树木受损，应根据实际情况对树木进行支柱、绑扎、加大、扶正、疏枝、打地桩等措施。易受冻害的树木，冬季应采取根际培土、主干包扎、树木涂白等防寒措施。枝叶积雪时应及时清除，有倒伏危险的树木应树立支柱支撑保护；

（6）树木补植：掌握季节和树木生长情况，做好春秋两季树木缺株数量统计，及时完成补植工作；

（7）枯死树木的挖除：主要干道和绿地以及公园内的枯死树木应连同根部及时挖除，并填平坑槽。

2、地被和草坪养护标准：

（1）地被：遗址公园范围内，特别是遗址本体及现有草地覆盖区域地被植物每年应及时打草除杂、不少于6次，天气干旱、土壤干燥时要适时、适量进行浇水。早春发芽前期要普遍进行施肥，采取薄肥勤施的方法。发现枯死植物应及时挖除和补植，枯叶残花要随时整理清除；

（2）草坪：草坪中杂草应及时挑除，凡低洼常年积水处，要填土整平或浅沟排水。空秃地段应及时补植。草坪在生长季节，应适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤整平和良好的透气性。应适时进行轧草，草的高度控制在4～6cm。路边和树根边的草要修剪整齐，轧草前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。轧草要平整，边角无遗漏，草屑应及时除净，草坪边上的树坛、花坛边缘，应进行切草边，保持线条清晰；

3、花坛花卉的养护标准：

（1)花坛：花坛换花除了间种以外，栽移前必须要深耕细耙，除尽土中石块、草屑、残茎和落叶等杂物并施足基肥；

（2)花卉：花卉生长盛期，要及时中耕除草，追施肥料，施肥后应立即喷洒清水。枯萎的花蒂和黄叶要及时剪除，以保持花坛清洁，缺株要及时补栽，凡须摘心的品种，应及时进行，木本花卉及时修枝、整形，宿根花卉及时更新。

4、古树名木养护

古树名木要建立档案和标志，进行重点保护。生长不利的立地条件必须及时改进；对腐烂部分应按外科方法进行治疗，并保持古老苍劲的形态。制订切实可行的害虫害防治措施。以倾斜的古树要予以支撑，防止倒伏。

5、防止污染标准

绿地内的排污管网和排水管网应保证畅通、有效，施用化肥、药剂应合理，不得污染环境，严禁在树木根际附近堆放废液、废渣和倾倒污染物，各类绿地，严禁施用人粪尿。

6、病虫害防治

维护生态平衡、贯彻“预防为主，综合治理”的防治方针。局部发生严重病虫害区域必须即时治理，充分利用园林间植被的多样化来保护和增殖天敌，抑制病虫危害。做好园林植物病虫害的预测预报工作，严禁使用剧毒化学药剂和有机氯、有机汞化学农药。

7、绿化人员管理

遵纪守法，遵守甲方的相关规章制度。如甲方有重大活动，积极配合甲方工作。

8、草皮修剪整形要求

整个服务区域要求服务方一年内进行不少于一次的修剪整形，确保草皮整洁美观。服务方绿化人员应加强绿化技术学习与更新，及时掌握整个服务区域草皮生长情况，避免因草皮修整过度引起的杂草疯长。

（三）安全保卫要求：

服务内容与范围：负责博物馆停车场、生态停车场、岗亭电动门、检票出入口、配套用房、博物馆前后广场、博物馆内、整个遗址公园大围墙守护、收关、所有区域的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻************消防设备运行管理，公共秩序维护，防火防盗及其它突发事件处理等；负责安检门的使用和管理维护。

服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，主园路入口、配套用房办公楼、检票口、遗址公园入口实行一人一岗，两个监控室必须按内保要求24小时值班（其中消控室要求双人双岗）。对观众开放的岗位执行上午8:30下午16：30的作息时间，确保馆区内安全和正常的工作环境；（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；（4）做好安全防范和日常巡检工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件并上报；（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；（7）操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能，必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行；（8）正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护；（9）24小时值班，及时作好工作记录，第一时间向甲方报告突发事件；（10）甲方根据工作需要，要求乙方员工进行的安全保卫加班，乙方必须无条件执行，甲方不予另行安排加班费用；（11）乙方所聘请的安保人员必修按照公安部门的要求持证上岗或者备案，并且符合内保相关要求。

（四）安全监控的记录及要求：

（1）监控点数：监控机房两个，监控设备两套，监控点205个。（2）要求：操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能；正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护；24小时值班，及时做好工作记录，报告突发事件。

（五******消防应急处理要求：

******消防管理人员持证上岗，实行24******消防值班制度。坚持日常巡检************消防培训，提高人防技能。

（六）设备、设施维修方案及运行维护要求：

1、设施、设备维修方案

服务内容：乙方负责炭河里国家考古遗址公园范围全部设施、设备的维护（包括博物馆、遗址公园、办公楼、宿舍、食堂等全部范围的设施设备），甲方对上述维修项目进行监督和验收，并纳入每月每季度的考核评分。

2、给排水系统设备运行维护

服务内容：排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常的养护检修。

服务标准：加强日常检查巡检，保证给排水系统正常运行使用。保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修每月检查一次，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水安全性；及时发现并解决故障，48小时内维修到位，整改到位当月考核不扣分。

3、供电系统设备运行维护

服务内容：供电系统、发电机组、配电室、电线电缆、照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：配电室安排专人值守，每天检查2次；每天对供电范围内的电气设备定期巡检维护和重点检测，发现问题及时处理解决。配电室电缆沟内应无杂物、无积水，盖板齐全牢固；每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。公共照明每日巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年检测一次，发电机组每月启动1次。

4、空调系统设备运行维护

服务内容：对设备进行定期保洁，日常监测维护。

服务标准：定期保洁空调设备，冬夏两季开机前对空调滤网进行两次清洗，保证空调设备设施处于良好状态，做好空调运行监测，如发现设备故障，及时报修。

5、消防设施维护要求

服务内容：******消防广播等系统设备检查保养，每月检查一次以上，做好记录，及时报修。******控制中心24******消防设备设施完好无损，可随时启动。

服务要求和标准：（1）******消防系统设施的完好和正常使用；（2******消防系统和设施进行巡检与调试，做好记录，发现问题及时报修；（3******消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头按要求配备；（4******消防培训，提高人防技能；（5******消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞；（6******消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。

6、电梯运行维护：

服务内容：巡检电梯运行，负责垂直电梯、观光电梯的日常检查与现场监测，监管电梯日常养护维修，对机房设备、井道系统、控制系统轿厢设备运行情况进行管理，确保正常运行。

服务要求：（1）电梯正常运行，应急对讲畅通，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，电梯准用证、年检合格证张贴齐全；（2）轿厢、井道保持清洁；（3）因故障停梯，接到报修后，及时通知专业维修人员到达现场检修，督促及时排除故障；建立电梯巡查记录档案。上述设备设施由乙方负责维修范围的均不含材料费用。

（七）财产损失：因物业公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

（八******消防责任：严格管理工作人员，确保全年无一例安全生产事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

（九）社保：物业公司按规定购买必需的保险。

（十）员工年龄结构要求：1、原则上不得聘用60岁以上人员（含60岁，其中男不得超过60，女不得超过55）；2、安保岗位员工年龄不得超过55岁（其中检票口、安检口、展厅内安保人员必须为50岁以下），保洁、绿化员工年龄不得超过60岁（含60岁），物业管理公司在招录员工时必须做好相关政审及备案工作。

（十一）要求员工统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证。

（十二）对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生，所有工作必须有台账记录并存档。

（十三）物业管理用房的提供情况：甲方提供办公用房2间、仓库一间、宿舍用房4间（宿舍楼一楼104、105、106、109）作为相关岗位用房。

（十四）物业管理饮食安排情况：由物业管理公司自行安排。

1、管理团队：本项目物业公司必须组建现场管理团队，至少配备物业经理1名、保安主管1名、综合主管1人（兼保洁主管），管理人员不得占用保洁、保安和绿化人员名额，项目经理需有丰富的考古遗址公园类似服务经验且持有本科以上物业管理相关专业学历及物业专业相关从业资格证，所有管理人员每月驻守现场不少于24天；

2、安保人员15人；

3、保洁人员9人；垃圾清运工1人；

4、绿化人员4人

5、本项目必须配备常驻专职水电工（设备设施维护人员）2名（全年常驻1人，公司兼职1人）。

6、根据2026年度财政预算下调，结合实际情况合理优化调整，总配备人数不得少于34人。

7、专业技术要求：上述岗位都必须有相对应的上岗资格。

1、设施、设备维修方案

服务内容：乙方负责炭河里国家考古遗址公园范围全部设施、设备的维护（包括博物馆、遗址公园、办公楼、宿舍、食堂等全部范围的设施设备），甲方对上述维修项目进行监督和验收，并纳入每月每季度的考核评分。

2、给排水系统设备运行维护

服务内容：排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常的养护检修。

服务标准：加强日常检查巡检，保证给排水系统正常运行使用。保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修每月检查一次，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水安全性；及时发现并解决故障，48小时内维修到位，整改到位当月考核不扣分。

3、供电系统设备运行维护

服务内容：供电系统、发电机组、配电室、电线电缆、照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：配电室安排专人值守，每天检查2次；每天对供电范围内的电气设备定期巡检维护和重点检测，发现问题及时处理解决。配电室电缆沟内应无杂物、无积水，盖板齐全牢固；每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。公共照明每日巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年检测一次，发电机组每月启动1次。

4、空调系统设备运行维护

服务内容：对设备进行定期保洁，日常监测维护。

服务标准：定期保洁空调设备，冬夏两季开机前对空调滤网进行两次清洗，保证空调设备设施处于良好状态，做好空调运行监测，如发现设备故障，及时报修。

5、消防设施维护要求

服务内容：******消防广播等系统设备检查保养，每月检查一次以上，做好记录，及时报修。******控制中心24******消防设备设施完好无损，可随时启动。

服务要求和标准：（1）******消防系统设施的完好和正常使用；（2******消防系统和设施进行巡检与调试，做好记录，发现问题及时报修；（3******消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头按要求配备；（4******消防培训，提高人防技能；（5******消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞；（6******消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。

6、电梯运行维护：

服务内容：巡检电梯运行，负责垂直电梯、观光电梯的日常检查与现场监测，监管电梯日常养护维修，对机房设备、井道系统、控制系统轿厢设备运行情况进行管理，确保正常运行。

服务要求：（1）电梯正常运行，应急对讲畅通，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，电梯准用证、年检合格证张贴齐全；（2）轿厢、井道保持清洁；（3）因故障停梯，接到报修后，及时通知专业维修人员到达现场检修，督促及时排除故障；建立电梯巡查记录档案。上述设备设施由乙方负责维修范围的均不含材料费用。

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